资慧
2016-11-17 15:40:01导语：2016年11月楼市调控新政策来临！时隔一个月，热点城市房地产调控升级。近期，武汉、深圳、杭州等地相继加码楼市调控政策。
2016年11月楼市调控新政策来临！
从11月10日到14日，杭州、南京、武汉和深圳先后出台新的调控措施，有的禁止了户籍家庭购买第三套房(武汉)，有的上调了公积金贷款首付比例(深圳)。
自今年9月30日至今，楼市调控呈现了清晰的波浪态势：
第一波：国庆黄金周前后，有20多个城市先后出台调控措施，限购、限贷、加税，规范市场。调控政策出台主体，全部是地方政府。
第二波：央行、银监会、证监会和保险会，先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。
第三波：从11月10日开始，热点城市再次开始出台调控措施，比如上述的杭州、南京、武汉和深圳，调控主体再次回到地方政府。预计将有更多城市追加调控措施。
种种迹象显示，自国庆楼市新政以来的第三波调控已经展开!
本地人禁买第三套，外地人需两年社保纳税且对于补缴的不予认定武汉市房管局14日深夜下发通知，从11月15日起，武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。
不仅是武汉，深圳同日也调整住房公积金贷款首付比例，无房者贷款首套房首付比例最低由20%提高至30%；有一套住房者，使用公积金再次购房首付比例不低于70%。显而易见，防风险、去杠杆意图明显。
而在5天前，即11月9日晚间，杭州发布信息，楼市调控政策再次升级，加码限贷、限购。其中，限贷方面，规定使用公积金购首套房最低首付由两成上调至三成，二套房首付由五成上调至六成；限购方面，规定除了外地人限购一套和暂停购房落户外，还增加了外地人购房需连续缴一年社保或个税的限制。
值得一提的是，这是继9月18日重启限购、9月26日设置土地拍卖溢价上限、9月28日二套首付提至五成并暂停购房落户后，杭州政府第四次出台政策调控房地产市场。武汉，则是今年第三次楼市调控。
多地调控加码，显示新一波楼市调控已悄然而来。对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟对上证报记者表示，从部分热点城市调控升级来看，此轮房地产调控实质大于形式。即，调控必须要见实效，热点城市还须对房价进行预期管理，以保证房价的稳定。
记者梳理10月份数据也发现，在近期调控加码的城市中，杭州和武汉房价环比涨幅均较高，其中武汉10月份房价环比涨幅较9月还上涨了0.36个百分点，房价上涨压力显然较大。而且，从数据来看，苏州（10月份房价环比上涨2.66%，较9月份上涨了1.22个百分点）也应处此行列。
16个热点城市冷暖自知。现在不好说谁是下一个调控加码的城市，但严字当头，保持房价稳定是必须达到的目标。陈晟认为，16个热点城市只有先控制住过快上涨的房价，才能在赢得与资产泡沫和金融风险赛跑的这场比赛。
业内人士分析认为，本轮房地产调控的最大特点是，各地各部门执行力度前所未有严格。从调控效果上来看，楼市高温的态势将从北京等一线城市开始降温已成为目前业内主流声音。
尽管如此，仍有分析人士表示，房地产调控之手必须毫不放松，对于城市管理者而言，必须看清大局，严控房价上涨卷土重来，为改革赢得时间。
为什么会连续出台调控措施?看看国家统计局公布的10月楼市数据就知道了。
上面第一张图为全国房地产开发投资增速，国庆楼市新政之后，数据非但没有下降，反而逆势上涨;再看第二张图土地购置面积增速，也有明显增长(降幅收窄);至于销售额和销售面积，几乎没有受到任何影响。
国家统计局的官员日前在新闻发布会上解释说：
去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%，基数原因导致今年10月房地产投资增速比较高。去年的11月、12月基数也比较低，所以估计后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快，或者说保持这个势头，不会明显下降。
但老百姓可能不这么想，他们会觉得：这是因为调控措施力度不够。
而中央当前的首要目标是：防泡沫、防风险。
原因很简单：
1，美联储12月加息在即，这很难因为特朗普的当选而改变;
2，特朗普带来的变数，将在明年1月之后逐步显现;
3，明年是换届之年，需要良好的舆论环境。
在这三大原因的作用下，楼市显然不能再度失控。而要管住楼市，首先是要管住20来个热点城市。这些城市分为三个层次：
一线城市：北京、上海、深圳、广州;
12个二线城市：天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;
4个候补城市：石家庄、长沙、南昌、青岛。
四大一线城市，当然是调控的重中之重，所谓射人先射马，擒贼先擒王;12个热点城市基本上都在第一波调控的时候出台过措施，现在需要增加力度;四个候补城市，是第一波调控缺席的，后来资金跑到他们那里去了，所以需要补课。
其实，我认为还有几个城市也应该列入，比如西安、廊坊、东莞、惠州、嘉兴、珠海，他们要么独当一面，要么是北上深的小兄弟，楼市涨幅其实也不算小。
反正不管怎么说，上述这些城市(20+6)，基本上涵盖了全部内地楼市最有前途的城市。疑似漏网的，各有各的缺陷，比如重庆、宁波、佛山库存量太大，大连、沈阳、长春、哈尔滨人口增长缓慢或者流失，海南楼市季节性太强(很难转嫁房地产税)，其他省会城市经济总量太小。
这些被重点关注的城市，显然符合我一贯的观点：在印钞票的时代，投资主体成为地方政府+国有企业，机会开始向高级别的城市汇聚，改革开放第一个阶段崛起的明星地级市，甚至一些计划单列市开始让位给省会城市，尤其是成都、武汉、郑州、长沙、合肥这种省内没有竞争对手的省会城市。
在有竞争的省份，南京超越了苏州、无锡，济南正在赶超情况，沈阳已经压过了大连。
如果说中东部省会崛起是过去十年以来中国城市价值变化的第一个要点，那么第二个要点就是北、上、深小兄弟的崛起，轨道交通让城市圈成为现实，北上深周边的三线城市，未来可能超越一些二线城市，比如廊坊、东莞、嘉兴。至于苏州这种兼具二线城市和上海亲戚的城市，机会就更多了。
第三波调控带来的影响是：从现在开始到2017年年底，楼市都将维持高位震荡，个别热点城市的热点地区，可能出现一定跌幅。楼市调控政策至少将维持到新一届政府2018年3月全国两会选举产生之后，才可能有所变化。
至于北上深楼市的强约束，或许很难有机会放松了!
