伊文
2016-12-26 11:50:1512月21日，中央财经领导小组举行第十四次会议，明确提出要抑制房地产泡沫。这是今年以来，中央第四次提及资产泡沫相关问题。
此前三次分别为：7月26日，中央政治局会议提出抑制资产泡沫；10月28日再次提及注重抑制资产泡沫；12月14日至16日举行的中央经济工作会议则在明确着力防控资产泡沫的同时，还提及要加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
第四次提到房地产泡沫，可见中国房地产泡沫问题的真实性和严重性。但是怎么看房地产泡沫？它是怎么产生的？这个问题如果搞不清楚，那么在消除房地产泡沫时，可能就难以对症下药。
通常认为，收缩的土地供给和货币超发共舞，是今年短期一二线城市房价暴涨的原因。这种从市场供需的角度进行的房价分析，当然是对的，但还只是一种表面的常规思路。
需要认识到的是，中国房价问题具有超越于一般经济现象的性质。它既是中国特色的，也是普世的；它既是过去和现在的，还是未来的；它既是短期的，也是长期的。即便我们分析的是短期房价大涨，其实其中也交织了诸多未来的和长期的因素。
道理很简单，房价反映的其实不是当期的价格，而在很大程度上是对于未来的预期。深圳中原地产网表示：人们之所以追捧，是因为预期，是因为看到未来。那么对于房价的预期，来自哪里？有三个角度，可以提供参考。
第一是货币化进程。
经济学家易纲提出了货币化概念。由于从计划经济到市场经济，中国最初的货币化程度非常低；改革开放后，经济开始大量吸收新发行的货币，从而货币的增长不仅迅速提高了货币化的程度，而且没有造成通货膨胀。这个观点，其实可以适用于房地产问题的分析。
深圳中原地产网深知房地产就是一个货币化加深的重要领域。这也是房地产领域之所以能够成为资金蓄水池的原因。
而这个货币化的过程现在有没有完成还没有定论。也就是说，中国房地产的市场化有一个逐步卷入和扩散的过程，而且并不均衡。在这个过程中，房地产价格在某些市场化程度较高的城市会鼓起大包，异军突起。随着房地产货币化进程的深化，这种差序格局会得到缓解。以前的调控虽然可以抑制这个货币化进程，但是未必能够改变总的趋势。
第二是城镇化规律。
经济学家周其仁教授多次提到一个观点，即向城市集聚是城镇化的全球趋势，大城市的密度越来越高。例如，美国城市人口约2.4亿，所居住的城市面积仅占美国国土面积的3%，却生产了全国GDP的85%；日本更为极端，仅三个大的都市圈就集中了全国近69%的总人口，生产了74%的GDP。
把城镇化跟房地产联系到一起，在某种程度上，是这个聚集的过程带来了大城市房价的增长。城市的密度高，经济活动聚集，人均产出增长，房价水涨船高，这是一个相辅相成的过程。
比如，硅谷房价高不可攀，可能恰恰是经济活力的表现和结果。
当然，深圳中原地产网发现中国房地产市场目前之所以不够健康，跟土地供应的现状密切相关。中国实际上并不缺乏建设用地，但是即便扩大或者放开土地市场供应，仍然不能改变上述城市密度越来越高的趋势。在大城市生活和聚集，就意味着更多的资源和机会，包括就业机会、投资机会和创业机会，意味着更高的收入。这种趋势也会与更高的房价伴随共生。
第三是大历史视角。
深圳中原地产网发现从世界很多国家和大城市的房价规律来看，都有一个长期上涨的过程。统计显示，美国整体房价在过去100多年中，年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这100多年中，美国出现三次房价十年累计涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP从1960年代开始一度保持年均10%的经济增速，而该国房价也从1960年代甚至更早开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了大约30年的楼市繁荣。资料显示，同期日本六大城市地价大约上涨了56.1倍。
这种现象，也可以拿来参照观察中国大城市的房价问题。有了这样的角度，再来看中国的房地产泡沫，可能会有更清醒的认识。高房价中哪一部分是真实的房地产泡沫，还要有区别和鉴定。
其实中国的房地产泡沫问题，内生于中国经济运行的逻辑。房地产泡沫之所以可怕，不是简单地因为它价格高，而是因为它造成了中国经济其他方面的拖累，造成了脱实入虚，实体经济不仅没能跟上房地产，反而受到了抑制。
也只有这样，才能理解中央经济工作会议为什么提出要加快研究建立基础性制度和长效机制。注意，这里一方面是强调抑制房地产泡沫，另一方面是强调防止大起大落，而不是简单地一味打压。具体措施中，也更多向供给侧转移，要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。很明显，中央经济工作会议的上述措辞，有助于我们对房地产泡沫更深层次的认识。
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