资慧
2016-11-28 11:48:4510月4号新政后深圳楼市温度骤降，旨在打击投资客的政策对不同类型产品的成交价格上产生较大影响。投资客对不同户型的偏好转变间接影响着这些产品的价格。投资占比较高的小户型因投资客离场，价格下跌比较明显。而投资占比较小的产品类型，其价格波动相对较小。
先来分析一下新政后深圳楼市的成交趋势如何转变?
一、市场成交热点转变--60-90平、150-250万成交占比增加明显，刚需成中流砥柱
90-144平面积段成交集中转向60-90平成交，刚需户型在政策后持续成交，印证了政策并非主要针对投资客，且重启70/90政策后，90平以下成交未来更占鳌头。
低端、中高端户型成交占比增加，中端成交占比下降。低端刚需成交较多，以价换量的趋势比较明显。
二、投资客成交热点变动投资客集中的低端户型投资占比减少明显
深圳高房价倒逼投资客偏好小户型投资，60平以下中低端户型的投资客集中度较高，投资客对政策的敏感度较高，新政后纷纷受挫离场。高端户型投资客占比较小，新政后大户型投资风险增大，以致大于144平的户型投资占比下降较多，达14个百分点。
总价在350万以下区间段的投资客集中度高，新政后150-250万区段的投资占比减少近8个百分点。中高端价位投资客占比相对较少，新政后占比下降也很明显。
三、价格的变动--90平以下、250万以下及800-1000万，成交价格最易下跌
大于144平的户型最抗跌，新政前后跌幅仅有2个百分点。而45-90平户型的成交均价跌幅最大。
高端盘受政策影响较小。总价大于1000万的高端住宅成交均价不仅没跌反而有所上涨，500-600万的中端价位成交同样比较抗跌。小于150万以及800-1000万的成交均价下跌幅度较大。
四、价格和投资或户型产品上的相关性总结
1、新政后，成交户型由90-144平米转向60-90平米，且60-90平米成交中投资客占与新政前持平。一方面，政策主要为打击投资客，对投资客相对较少的60-90平户型成交影响较小，另一方面，政策重启70/90供给方案，未来90平以下刚需户型将巩固加强其市场主导地位，投资占比基本无太大变动，最后60-90平成交均价跌幅较大，在政策的波动影响中，市场总是以价换量来赢取刚需成交。
2、144平以上的高端楼盘比较抗跌，新政前后价格仅下跌2个百分点，其他面积段的成交均价下跌较大，45-60平的抗跌性最差，其纯投资占比减少最大，约为8.3个百分点。究其因，新政对投资客的打击力度较大，导致其偏好的小户型产品成交减少较多，价格失去支撑下跌较快。
总价大于1000万的高端楼盘抗跌能力较强，一方面高价位导致投资客占比较少，政策对其价格影响较少，另一方面由于资金充裕，价位上涨，进而导致成交量下降。其次比较抗跌的是250-600万区间段的产品，其中250-500万价格跌幅约为3.5%，500-600万成交均价微上升0.2个百分点。再次印证了刚需价位的成交受政策的影响较少。
总价区间在150万以下以及800-1000万的成交抗跌能力最差，价格跌幅分别达到15及16个百分点。首先，小于150万的楼盘投资客集中度较高，且新政后投资客离场较快，纯属投资的购房占比下降幅度达到6.2个百分点。对于中高端楼盘来说，受投资意愿下降影响，成交价格跌幅较大且新出的旧改政策也表明未来刚需及改善户型会逐步占据市场份额，对中高端价位成交的预期会有所减弱，无论投资还是自住，偏好均会有所下降。
3、整体来看，投资客占比较少的90平以上的户型，抗跌能力较强。抗跌能力与投资客的离场息息相关。
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