晶晶
2016-11-01 10:38:26上周为10月的最后一周，深圳楼市依然维持着冷清，无项目取得预售，无项目进行推售。根据深圳中原研究中心监测，10月截至30日，无住宅项目取得预售，仅前海卓越金融中心的商务公寓取得预售，仅山语海一个住宅项目开盘。从可监测到的历史同期来看，2016年10月的供应量毋庸置疑处于最低位。深八条出台之后大部分一手楼盘的访客量骤降并持续处于低位，新房实际成交量骤降，买卖双方观望情绪浓厚。
从国土局二手成交备案数据来看，上周二手成交量环比上升15.5%，成交面积环比上升22.45%。由于备案数据的滞后性，二手成交量延续几周都有增加，但市场趋冷已经在实际成交中有所表现。据深圳中原研究中心监测，受政策调控影响，经理人看空后市的情绪仍然浓厚，但本周看平经理人占比增加1个百分点，指数表现维稳。深圳中原报价指数止跌回升，业主调价也在逐步适应市场变化。
【入市项目】0项目取得预售0项目入市
上周深圳楼市持续冷清，无项目取得预售，无项目入市。根据深圳中原研究中心监测，10月截至30日，无住宅项目取得预售，仅前海卓越金融中心的商务公寓取得预售，仅山语海一个住宅项目开盘，今年10月的供应量处于2008年以来历史同期的最低位。
【市场预期】市场出现调整报价止跌回稳
政策之后市场开始平稳调整，整体来看，上周市场供求比无太大变化，仍维持11%的水平。具体来看，访客量环比下降2.8%，放盘量环比上升3.8%，市场看空情绪仍然浓厚，业主抛售的意愿相对较强。
据深圳中原研究中心监测，上周深圳中原经理指数36%，仍处在50%荣枯线以下，环比微跌0.1%，跌幅随着市场稳定逐步收窄，主要表现在上周看平经理人占比上升1个百分点。政策之后市场看空情绪浓厚，经理指数跌破荣枯线下行明显，随着市场逐步做出调整的反映，经理人对市场的预期也开始稳定。上周深圳中原报价指数28.06%，环比上升6.4%，同比下跌12.56%，同样，报价指数连续四周处于荣枯线以下。业主对后市的信心仍在走弱，但相对政策调控后紧接着的一两周，报价下调程度有所收窄。从深圳中原经理指数和报价指数来看，市场开始逐步调整。
从调价区间的样本房源占比变动来看，上周仍有72%的业主报价下调，占比较上周收紧6%。虽然市场看空情绪仍然浓厚，但业主也在积极调整价格以适应市场的变化。具体来看，上周调价幅度在1%~5%区间段的房源占比为14%，环比前一周上涨3.43%，调价幅度在5%~10%的房源占比也增加了1.8%左右。与此同时-5%~-1%区间段的房源占比为44.71%，环比前一周下降3.71%。市场温度骤降后，业主报价开始有所调整。从供求来看，上周业主放盘量也有所增加，供求比维持前一周的11%无太大变化。
从各区域的价格调整情况来看，深圳7个行政区放盘价格仍在下调，但6个行政区放盘价格下调幅度有所收窄。其中，南山区上周平均价格下调1.4%，环比上一周调整幅度收窄1.6%，宝安区也收窄近1个百分点。福田区报价继续下调，下调幅度略有扩大。整体来看，业主在政策后的第四周开始积极调整报价，市场在调整中将会逐步趋于稳定。
【一二手成交量价】实际成交艰难一手备案成交回落明显
根据深圳中原研究中心监测，上周(10.24-10.30)一手住宅成交574套，成交面积6.14万㎡，环比均较前期下降55.6%，上周新房成交均价为63499元/㎡。从8月份开始供应量逐渐增加，且新房在10月初开始集中网签，使得新房连续三周备案量不断创新高，带领新房10月成交量创4月份以来的新高，但这一情况在10月最后一周接近尾声，新房备案量已出现明显回落，且实际成交依然艰难，后期新房备案成交量将会持续下降。
上周(10.24-10.30)二手住宅共成交1876套，成交面积约为16.1万㎡，成交均价为50370元/㎡，创5月份以来的新高。二手备案量虽依然位于高位，并不像一手已出现明显回落，但二手市场自新政后实际成交量已出现下降明显，后期备案量必定会出现回落。
【后市预测】货币政策稳健市场持续盘整
新华社报道，中共中央政治局10月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。在经历了今年前三季度的过热之后，房地产泡沫已经成为中国经济当前重要的风险点，10月初的集中调控，目的就是为房地产的投资投机降温，确定房地产的稳定。此次将抑制资产泡沫和防范经济金融风险放到货币政策中，足以说明政府对抑制房地产投资过热态度坚决。
从上周二手成交情况来看，由于备案数据的滞后性，二手成交量仍然显示高水平，但市场的实际成交已经相对冷淡。整体上市场开始逐步调整，经理指数表现维稳，报价指数止跌回升。政策后的第四周市场在冷淡中趋于平稳。
附表：深圳各片区跌幅排行榜
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