伊文
2016-09-27 11:04:27华为终端搬迁至东莞松山湖、中兴通讯的生产制造基地向河源转移，南山区正面临企业外迁不断增大的压力。在坪山、龙岗、宝安等地方频频向南山企业伸出橄榄枝时，南山凭借什么留住企业?手无余粮干着急，南山区区长王强坦言，没有产业空间就没办法留住企业。为此，上个月初，南山区城中村(旧村)改造办公室悄然更名为南山区城市更新局(土地整备局)，加大城市更新力度，重视三旧改造质量，以创新的思路，拓展南山的发展空间，为双中心目标的实现打下坚实的基础。目前，南山城市更新进度如何?未来有哪些新增产业空间?记者进行了采访。
高新区北片整体更新
将释放300多万平方米空间
南山高新区是深圳高科技企业的摇篮，这里汇聚着国内众多知名的企业，比如腾讯、中兴、长城、大族激光等。经过20多年的发展，高新区已进入成熟期，可被开发利用的土地屈指可数。很多创新型公司，在不断爆发性增长，比如以游戏起家的创梦天地、以无人机制造为主的大疆科技等，急需产业空间。
为此，在部分企业纷纷转移坪山、龙岗之际，南山区也加快产业空间的盘活力度，高新区北区从去年开始，便纳入到南山重点发展的六大片区之一。
如今，高新区北区的更新改造有了最新成果，近期，南山区政府与深圳市投资控股公司签订了高新北片区升级改造战略合作框架协议，标志着高新北片区整体升级改造正式启动。
高新区北区是一个老工业区，由北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成，总占地面积2.58平方公里，总体容积率1.25，已经建成产业空间310万平方米，60%以上厂房的建筑年限超过15年，配套设施发展滞后。
园区内存在产业结构层次较低、产业空间布局不优、公共服务配套相对落后、交通承载力不足等问题。南山区发改局局长唐朝晖介绍说。
记者了解，这次签约不同于一般的城市更新项目，为保障片区统筹发展，高新区北区采取政府主导、片区统筹的更新方式，由深投控综合统筹，整合市区资源，把高新北片区打造成为国际一流的高新区，成为南山打造中心城区的重要空间支撑。未来几年，整个高新区北区将从单一的产业基地，向产业、总部、研发、设计、创意、孵化等综合性基地转变，拥有地上地下立体交通网络、形成高楼庭院绿廊连接，工作环境优美宜人的园区。
高新区北区是深圳15个重点开发建设区域之一，共有11个更新单元，更新完成后建筑总量将达到600多万平方米，新增产业空间300多万平方米，相当于扩容了一倍。南山区城市更新局的工作人员说。
高新区北拓，不仅为南山增加了产业用房，也把产业重心向北转移，直接与留仙洞战略性新兴产业总部基地相连接，构成南山区创新中轴带。
拆除重建计划项目70个
将盘活土地约370公顷
位于深圳北环旁的方大城，目前已经临近收尾阶段，一栋栋独立的玻璃幕墙写字楼不仅提升了周边环境，还为政府增加了不少产业空间。2014年该项目启动更新改造，根据工程进度，今年底完工。除了部分产业用房自用外，新增的10万平方米产业用房可为其他企业提供综合性的办公用房，此外还配套有2万平方米的商业面积。方大城的定位是成为南山华侨城片区一个集生态办公、特色商业、休闲娱乐为一体的地标综合体。
类似方大城，南山目前正在实施的城市更新项目还有多处，位于粤海的南油片区更新改造项目，大冲、大新、南光、赤湾等旧改项目，均有新增产业空间。
记者了解，南山共计有29个农城化股份公司，总占地面积约911公顷，列入城市更新计划的有25个城中村，多数集中在南山中心片区，更新改造后可提供用地面积251公顷。
此外，南山还有类似蛇口工业区一样的旧工业园区，根据城市更新局的普查，南山现有产业园、工业园以及独立占地面积大于3000平方米的工业用地项目约365个，占地面积总计1089.84公顷，建筑面积总计2082.4万平方米。列入城市更新项目的旧工业区共40个，计划批准用地面积116.12公顷。
加快城市更新力度，推进三旧改造，成为南山新增产业空间的重要渠道。记者获悉，区城市更新局正在稳步开展拆除重建类城市更新工作，截至今年7月，南山已累计受理110个城市更新项目，其中，拆除重建类108个、旧工业区综合整治类2个，占地面积合计约4.94平方公里。
在受理的这些更新项目中，列入拆除重建类更新计划的项目有70个。在项目数、计划批准用地面积、已出让土地面积等方面均居原特区内首位。有效盘活土地约370公顷，新建建筑面积1900万平方米，总投资超2500亿元。区城市更新局工作人员介绍。
据悉，列入更新计划的70个项目中，完成专项规划批复的有41个项目，可提供创新型产业用房约18.9万平方米、保障性住房约9.9万平方米，配建配套用房和设施6.6万平方米，学校(含幼儿园)17所。70个项目中已签订土地出让合同的项目24个，完成土地出让面积合计约116公顷，实施率达31%，实施率居深圳前列。
15年内新增建筑7500万平方米
城市更新再造新南山
高新区北区目前入住业主较多，土地权属较为复杂，部分业主已经率先启动城市更新改造。作为一个片区，如果更新项目由各业主独立申报，高新区北区更新改造将缺乏整体性。根据政策规定，更新改造后，一定比例的产业用房将转交给政府，各自改造造成零散分散的产业用房，也不便于政府统一管理。由此，南山区引入了深投控，由深投控作为一个平台，实施高新区北区的整体升级改造。这也是南山创新机制、加快推进园区改造的又一探索。而深投控园区开发和运营的实力，以及雄厚的资本实力，有助于高新区北区向世界一流园区迈进。
借助城市更新，腾挪更多的产业空间，为总部经济、新兴产业留在南山、落户南山打下坚实基础。目前南山正在全力打造双中心城区，前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北等片区成为南山未来城市空间支撑。根据南山双中心城区的定位，未来10年到15年，将新增建筑体量7500万平方米，相当于再造一个新南山。
十三五期间南山城市更新工作将紧密围绕南山发展总体思路，高效盘活存量资源，服务重点片区建设，有效增加配套设施供给。区城市更新局的工作人员介绍。
据悉，在城市更新举措上，南山将改变过去高容积率、碎片化的更新方式，强化政府主导，连片实施，以高标准规划、全方位统筹，推进蛇口自贸片区、高新区北区等重点片区改造，促进南山-前海中心基本空间结构的形成，打造全市新增长极。
为此，在城市更新过程中，南山城市更新局不断总结经验，比如，区城市更新局建立了法律事务库，委托有资质的律师事务所在更新计划申报、实施主体确认、回迁及预售核查等工作阶段出具法律意见书，协助处理权属争议、利益分配不均以及相关信访维稳等事宜。
同时，区城市更新局还开发一套城市更新项目管理系统，建立项目信息资料库，实现工作流程规范化，方便各部门沟通和管理，提高城市更新的工作效率及工作质量。通过更新效率的提升，加快南山城市更新步伐，助推南山宜居宜业国际化创新型滨海城区的实现。
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