伊文
2017-03-03 03:21:13房屋买卖合同纠纷中，因卖方故意隐瞒或未完全披露房屋重要信息而引发的纠纷不在少数，如卖方故意隐瞒了交易房屋原为“凶宅”的信息，买方知情后诉至法院要求撤销买卖合同。实践中，该类案件如何处理？
一、订立合同时出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息
现代民法认为，在合同订立阶段，买卖双方为了订立合同进行磋商之际，双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务，违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务，即信息提供义务。本质上，先合同义务是对当事人之间信用的确认和保护，是对民法最高原则诚实信用原则的遵守。诚信原则是整个民法体系的基本原则，是现代合同法理论的最高原则。合同法第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。该条是关于缔约过失责任的条文，根据该条规定，有缔约欺诈行为的，应承担缔约过失责任。该条并未正面说明合同一方具有信息披露义务或告知义务，但从该条文可以看出缔约欺诈分为两种情况：第一种是沉默性欺诈，第二种是误导性欺诈。构成沉默性欺诈的逻辑前提是与订立合同有关的重要事实不能隐瞒，应予披露。但何为与订立合同有关的重要事实，即信息披露的范围，合同法并未做进一步规定。
系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件，该项房屋的历史信息并非存在于房屋本身，不能通过房屋的物理属性表现出来，又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门，购房时，买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人，无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时，由于买卖双方的信息不对称，必将造成双方谈判地位的不平等。因此在市场交易时，如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，改变信息的不对称状态，从而使得利益平衡得以恢复，确保真正的合同自由，确保市场交易的安全性和效益性。系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件，也就是通常所称的凶宅。对于何为凶宅，我国法律、法规并无规定。按照我国传统的民俗习惯，如出售房屋内曾经发生过非正常死亡的事件，此类房屋通常被称为凶宅。对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。
二、判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述
判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述，因此首先必须判断出卖人已知房屋是凶宅，出卖人对于已知的信息负有披露义务，但是卖方无需花费额外的金钱和时间去获取信息。因为该案的特殊之处在于，系争房屋内发生非正常死亡事件是被告购买系争房屋后、房屋过户到被告名下之前，所以在本案审理过程中，从证据证明力角度分析双方当事人证据，推断阐明出卖人在出售房屋时对凶宅信息是已知的，有利于查明案件事实，较好地维护了当事人的合法权益。对此该案通过分析关键证据录音资料、出警记录，被告杜海某承认曾听说过跳楼事件，只是自己并不在意这个事情，这与被告的辩称相互矛盾，阐明推断出卖人在出卖房屋时就对房屋内租客非正常死亡事件是已知的。
三、沉默欺诈导致合同被撤销的构成要件
合同法第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同，买受人当然有权请求法院变更或撤销。问题是，沉默是否构成欺诈？换言之，保持沉默的行为人认识到自己的行为可能导致对方陷于错误，并基于该错误作出意思表示，而主观上追求这种意思表示的发生，视为沉默型欺诈。
