晶晶
2016-12-14 10:08:4012月首周深圳楼市开局良好，有多个项目推行开盘预热活动，如万科深南道68號和前海枫叶大厦均开放体验中心。并且壹成中心花园和长庆小时代分别进行顺销和开盘，共供应房源约1300套，楼市热度正在逐渐回升。此次壹成中心花园共获批1174套住宅，直接入市顺销，均价略低于前期。长庆小时代约有159套房源入市，其中包括35套商业，整体销售率较前期入市项目有所回升。但由于新政影响，目前客户价格敏感度高，观望情绪仍然浓厚。
11月二手住宅市场仍延续10月的下行趋势，据深圳中原研究中心监测，反映二手住宅市场实际价格走势的深圳中原领先指数上月环比下跌3.7个百分点，全月访客量与10月无异，但业主对目前市场低价较为敏感，放盘量环比大幅减少近3成，达到年度最低水平。12月初的第一周，经理人对后市信心稍有增加，但业主报价随着本周放盘量的大幅减少重新跌回荣枯线以下。从趋势来看，本次政策的影响将会持续很长一段时间，市场恢复情况目前不容乐观。
【入市项目】2项目入市供应房源约1300套
上周有壹成中心花园和长庆小时代两个项目拿到预售，总共约有1300套房源获批，由于网站显示延迟，长庆小时代的预售并未显示。其中壹成中心花园共有1174套住宅获批，长庆小时代约有159套房源获批，其中包括35套商业。
2个项目分别于12月3日进行了顺销和开盘，其中壹成中心花园直接入市顺销，均价在5.3-6.2万/平之间，略低于前期的5.5-6.5万/平。长庆小时代住宅和商业同时入市，由于此次入市量较少，整体销售率较前期入市项目有所回升。
【市场预期】报价指数攀至荣枯线以上调价幅度有所扩大
11月整月，深圳中原领先指数反映的实际二手住宅均价为54670元/㎡，环比下跌3.7个百分点，从市场预期来看，全市观望情绪仍然浓厚，二手市场买卖双方僵持博弈，成交受阻。经理人与业主对后市发展仍持悲观态度。12月初的第一周，经理人受新房暖场活动增加，看涨人数占比增加约2个百分点，但业主报价随着本周访客量的大幅下降重新回到荣枯线以下。目前两指数仍双双处于荣枯线以下，政策消化期的市场走势很不稳定，市场预期较为敏感。
据深圳中原研究中心监测显示，深圳中原经理指数41%，环比大幅上升3.2个百分点，其中看涨经理人占比增加2个百分点，但仍在荣枯线以下，悲观情绪浓厚。深圳中原报价指数自前一周大幅回升超6个百分点之后，上周下跌4.7个百分点，仅有29.5%，悬在荣枯线附近，报价下调的业主占比重达7成。一方面本周访客量下降，其次市场价格逐步降低，以致业主调价动力不足。预计未来市场调整中，预期仍然不稳定。
上周7成业主报价下调，占比增加约4个百分点，深圳中原报价指数震荡至荣枯线以下。从调价区间的样本房源占比变动来看，超6成的房源调价水平在-10%~-1%区间，其中-5%~-1%调价区间的房源占比超过4成，上周环比大幅增加3.6个百分点。而报价上调幅度在1%~5%和5%~10%的房源占比均环比减少约2.6个百分点。
报价下调趋势形成的过程中，各区报价普遍下跌。其中宝安区报价下调幅度最大，达到1.6%。罗湖、南山、盐田价格下调幅度次之，均达到1.5%。相对来看，南山由报价上调3个百分点转为报价下调1.5个百分点，扩大4.6个百分点。相比而言，龙岗区上周业主调价幅度收窄了3个百分点，
整体来看，业主报价调整的波动性仍然较大，实际成交下降进一步加剧业主对后市的看跌情绪，好转仍需要新房市场的带动。
【一二手成交量价】一二手备案量回落明显价格维持稳定
根据深圳中原研究中心监测，上周(11.28-12.04)一手住宅成交670套(包含和平里花园II期安居房177套)，成交面积6.7万㎡，环比分别下降24.5%和24.3%，上周新房成交均价为55198元/㎡，备案成交均价已依然维持在5字头。由于前期集中网签影响，外加实际成交较低，一手住宅备案量回落明显。
上周(11.28-12.04)二手住宅共成交885套，成交面积约为7.7万㎡，环比分别下降13.7%和12.3%，成交均价为49307元/㎡。由于实际成交较低，备案成交量也在逐渐减少，预计后期的备案量将会持续位于低位。
【后市预测】调控继续升级深圳市场持续僵持
上周上海楼市调控继续升级。居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%;在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此次政策较为严厉，直接针对首套房，抑制需求端。同时天津施行差别化信贷，本市户籍首套首付不低于30%，非本市户籍首套首付不低于40%。本轮房地产调控形式为持续地打补丁，加压力，叠加历史最严格的执行力度，体现政府调控的决心。从市场影响来看，此轮政策效果非常明显，降温趋势延续。
12月首周，从项目活动情况及入市情况来看，楼市热度正在逐渐回升。且年末项目开盘预热活动逐渐加快，拿到预售的项目较前期有所增加。深圳中原经理指数与报价指数又同时处在荣枯线以下，访客量下降也将影响未来成交。二手市场好转还需静观新房市场的动态，以及政府对市场的监管导向。
附表：深圳各片区跌幅排行榜
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