晶晶
2016-12-13 10:28:4111月深圳市房地产评估发展中心于8号起对房产评估价格进行例行更新，就全市平均水平来看，大约有15%的上调幅度，分区域调整幅度各有不同。此次评估价上调幅度相比4月初小，且因10月新政后楼市成交惨淡，叠加的政策对楼市的影响较小。
目前来看，新房市场上月打破了0住宅批售的记录，供给稍有增多。但因政策实施严格，开发商成交艰难，全市成交量价回落。二手市场受新房风向标影响，业主与经理人对后市悲观情绪高涨，成交量价齐跌。
由于政府稽查力度较大，市场对政策仍然比较敏感，据深圳中原地产研究中心监测，新盘访客指数低位震荡，二手业主放盘持续减少，访客量回升不多。未来市场预期仍会以看跌为主，调整为辅。
二手均价再跌3.7个百分点
10月新政后，连续两月二手住宅成交量价处在下跌状态。11月二手房地产评估价格上调，再次打击了市场信心。
据深圳中原地产研究中心监测，目前深圳中原经理指数已经连续9周处于50%荣枯线以下，经理人对后市看跌情绪浓厚，12月首周稍有回升。深圳中原报价指数在新政后大体处于30%荣枯线以下，整体呈震荡波动趋势，反映出业主报价在不断调整以期适应政策环境。
从市场成交来看，买卖双方仍处在相互僵持博弈的状态。成交价格持续降低，以致业主信心不足，放盘量持续减少，访客稍有增多，但成交仍不活跃。
据深圳中原地产研究中心监测，本月深圳中原领先指数为803.6点，二手住宅样本楼盘均价跌至54670元/m2，跌幅3.7%，相比新政后首月4.2%的跌幅，稍有收窄。根据国土局的备案数据，全市二手住宅成交5679套，环比减少1成，不到7月的成交水平。
各区价格普跌两月福田累计跌幅8.9%
10月新政以及11月二手评估价上调的双重影响，各区成交价格连跌两月，其中福田累计跌幅最大。
据深圳中原地产网了解，调控后的2个月，福田、南山作为深圳的经济与科技核心区，累计跌幅位列一二，分别达到-8.9%和-8.3%。主要在于两区域投资客较多，政策严厉打击了投资客，限制其对楼市价格的推波助澜行为。
成交量最大的龙岗区累计跌幅达到7.4%，低于全市水平。一方面该区成交量大，价格波动幅度较小。两一方面，刚需成交集中，政策影响较小。
从11月的成交价格来看，福田成交价格下跌4.4个百分点，领跌全市，本月均价仅有69888元/平，跌破7万。南山跌幅次之，均价甚至没达到7月水平。盐田区成交体量小，本月均价下跌幅度相对其他较小，不到2个百分点。
据深圳中原地产网了解，整体来说，本月虽然各区成交价格下跌，但除了罗湖，其他区域的跌幅都有所收窄，全市整体跌幅收窄0.5个百分点。目前市场预期仍然不稳定，长期来看，价格将震荡下跌。
罗湖成交量再减17%
从国土局备案数据来看，深圳楼市11月二手住宅共成交5679套，环比减少约1成，幅度收窄。各区成交量仍然持续减少，但减少速度放缓。
据深圳中原地产网了解，就11月来看，旧改项目集中的罗湖区发展缓慢，区域增值点不如福田和南山，成交量环比下跌幅度七区最大，达17%。福田区均价下跌全市最大，甚至跌破7万，以致成交稍有好转，环比仅下跌8个百分点，各区最小。
根据深圳中原地产研究中心监测的深圳中原报价指数来看，12月首周，全市七区业主报价仍在下调，未来受预期影响，七区成交价格也将进一步下跌。
二手均价6万+减少9个百分点
受政策收紧影响，全市二手住宅成交均价下跌至54670元/平，成交总价中位数也由315万退至313万。具体来看，11月二手住宅均价在6万以上的成交占比集中减少9个百分点，5-6万成交占比也减少5个百分点，高端以及中高端项目成交占比减少明显。
此外，据深圳中原地产网了解，本月3-5万单价的成交占比超过一半，其中3-4万以及2-3万单价的成交占比均增加6个百分点。单价小于2万的占比增加2个百分点。一方面，政策调控后市场持续降温，价格下跌。另一方面，政策导向作用影响，打击投资客的炒房行为，保障刚需成交。
随着市场调控政策的逐步落实，成交价格也将趋于合理化。且未来政府加大普宅供应以及新增更多旧改项目，深圳刚需成交也将逐步得到保障，价格进一步稳定。
60-90平成交占比超半数
据深圳中原地产网了解，从成交的户型来看，11月60-90平米的成交占比超过一半，环比上月增加4个百分点。90-144的中高端户型成交占比增加2.5个百分点，占比接近2成。
一方面，目前价格水平下降，以低价换取大面积不失为一种好的策略。另一方面，以深圳二手住宅30%左右的投资占比来看，刚需成交仍然占主导地位，60-90平的2、3房是刚需成交的主力户型。
据深圳中原地产网了解，11月深圳旧改十三五计划发布，规划全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中拆除重建类更新用地供应规模12.5平方公里。通过一系列住房供应以及政府对成交结构的引导，未来中等面积成交也将进一步增多。
自住需求占比增加2.5个百分点
据深圳中原地产网了解，10月新政升级了限购限贷政策，打击了深圳投资客的交易热情，对于刚需自住购买者来说，影响不大，甚至目前的市场降价行为促成部分刚需成交，以致本月自住需求成交占比增加2.5个百分点。同时，从本月成交的面积和单价分布上也能看出，本月刚需户型成交占比集中增多。
近期美国大选结束，川普上台美元加息概率大增，加之意大利公投失败，更推助美元走强。未来投资热度很可能由国内转向海外，楼市的投资热度也会有所降低。
后市预测
11月，无论新房还是二手房，均呈现量价齐跌的态势，但相比10月市场对政策的敏感度稍有降低。新房供应增多，项目推进入市，市场观望情绪有所缓解。二手市场受新房影响，访客量稍有增多，但价格仍在下降，业主放盘也因此而持续减少。
从市场预期来看，经理人和业主对后市仍持悲观情绪，代表预期的深圳中原地产经理指数和深圳中原地产报价指数仍在低位震荡，很难攀上荣枯线。未来成交受预期影响，实际成交仍然低迷，价格仍会下跌。
据深圳中原地产网了解，本月上调了二手住宅评估价，增加了二手交易的成本，但政策叠加的影响较小，市场成交量价仍然继续下跌。
从国际环境来看，美国大选川普获胜，以及当前意大利公投失败，直接或间接增大了美元加息的概率。人民币贬值预期下热钱外流将减少国内流动性，房地产投资预计会稍有回落，房价也会顺势下跌。
附表：深圳11月全市各区域、各板块二手住宅均价及涨幅(单位：元/m2)
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深圳二手房，深圳新房，深圳租房，深圳各小区房价;
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