资慧
2016-12-09 18:00:11夜幕降临，灯火阑珊的深南大道依旧车水马龙，两栋金光灿灿的高楼，在昏暗的夜色中静静耸立着。然而，高楼底下一派喜气洋洋，不经意间为这两栋楼滋生出些许活力，这是万科深南道68号体验中心的开放盛典，也就是曾经的大金牙。
东门商圈的烂尾楼
大金牙始建于1993年，由新世纪建设发展(深圳)有限公司(下称新世纪公司)开工建设，中间几开几停，历经5年主体才封顶，一步之遥便是繁华的东门商圈。在所有的公开资料中，最初名为新世纪广场的大金牙也曾有过地标建筑的辉煌历史。不过，2000年10月，新世纪公司无力继续投入，大金牙开启了烂尾楼的漫长生涯。
直至上周日，这座烂尾了10多年的黄金大楼才终于大张旗鼓地揭开面纱。万科方面提供的信息显示，项目总建面约14万平方米，裙楼1-3层为自持运营的都会生活广场，业态涵盖高端公寓、办公、商业等。目前，项目的体验中心、样板房均已对外开放。
从大金牙沿着深南大道一路前行，远远便可望见新世界大厦、港澳8号，这些占据优越地理位置的商业物业，如今都成为烫手山芋，烂尾年限已近20年，盘活或许遥遥无期。再往前点，是同样被成功收购解套的金利华广场。在南山前海路与南头街的交会处，也有一个被誉为深圳最后的烂尾楼的邦达花园，至今仍陷在僵局之中。
在上世纪九十年代，深圳房地产曾经掀起过一轮开发热潮，许多开发商争先恐后跑马圈地，意欲从这个市场上分得一杯羹。然而，当临时遭遇楼市调控加码、银行勒紧钱袋子，一些项目或陷入债务纠纷、股权纠纷、或被行政管制、或因销售不出去导致资金链紧张，停工直至最终烂尾。它们，其实是深圳楼市的裸泳者。
在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，烂尾本身是一个很复杂的问题。如果是个别的烂尾，很可能是开发企业资金跟不上。不过也有一些烂尾，可能中间涉及到股权纠纷、产权关系、政企关系、法律纠纷等特殊原因无法正常开发。宋丁指出，如果是成片的烂尾，大部分原因可能是由于此前一段时间内对于土地的批复速度较快，但政府突然出台调控政策，很多项目的开发与预期不相符。深圳的烂尾楼，或多或少都存在上述的问题，也许有的项目一开始只是想暂停开发，但停工之后发现问题解决不了，只能继续烂尾。
一位熟悉烂尾楼的开发商高管告诉记者，说到底，最核心的还是资金链问题。
本地开发商欲施魔法
大概是两年以前，随着房地产市场的一路高歌以及深圳土地资源的严重匮乏，也曾有一群开发商借道收购烂尾楼抢食深圳楼市这块大蛋糕。但2014年以后，市场一度低迷，加上部分烂尾楼盘活过程的错综复杂，开发商开始对烂尾楼望而却步。
从开发商的角度来看，收购烂尾楼的成本比正常拍地更低一些，且烂尾楼的地理位置一般比较核心，而且这也相当于帮助政府解决，可以得到政府的支持，好处还是很多的。上述开发商高管透露。不过，世联行首席工改顾问董极也指出，一旦接手烂尾楼，如果不能搞定那些错综复杂的产权或债权关系，那就会把自己也卷入一个无底洞。
宋丁给出了自己的建议，开发商在接手之前一定要进行严密测算，确保能够承担债务并且整改以后上市销售的利益远远大于原来。
万科接手大金牙正是一个典型的案例。据此前媒体报道，万科占有大金牙65%的权益，权益建面为84494平方米。按照约4万元/平方米的价格收购，因此，整个项目花费了万科约33.8亿元的成本。而在2012年11月，美洲联冠置业(深圳)有限公司从大金牙最早的投资人、债权人之一深天地A收购项目所有权权益(含风险)，仅花了1.8亿元人民币。本周三，一位知情人士透露，深南道68号其实两栋楼主要都规划为公寓，其中一栋是40-90平方米的中小户型，一栋则是90-130平方米的户型，入市均价大约介于5万-6万元/平方米之间。
接手之前要算好资金这笔账，这还只是最基本。耸立在大街小巷的烂尾楼，承载着一座城市的灰色记忆，浴火重生并不是每座烂尾楼都能抵达的彼岸。究竟什么样的企业更有优势施展这场重生的魔法?在体验中心开放盛典上，深圳万科营销总监辜庆永就直言，这个项目之前的开发商是一个外地公司，在深圳暂没项目。万科只用了三天就决定拿下项目。这个项目重新启动一定要由深圳的企业来做。
根据董极的观察，深圳本土企业接手烂尾楼确实是比较常见的情况。我接触过的几个烂尾楼都是深圳本地开发企业在做。董极认为，虽然不是很绝对，但深圳本地开发商确实比较有优势。比如，在竞争激烈的情况下，本地开发商相比外地企业更有先天优势和实力进行谈判。而且，本地开发商在深圳耕耘多年，对整个市场比较熟悉，原来的业主也对其比较信任。
对此，宋丁更进一步解释，一些项目的产权或债权关系比较复杂，外地企业对其不太了解。政府相对熟悉本地开发商，知道他们有能力可以化解烂尾问题并尽快启动，所以会有意识引导一些本地企业介入。
浴火重生是千古难题
哪怕如今已重见天日，大金牙的一路也走得颇为坎坷。在去年被万科以股权收购的方式纳入麾下之后，中间还是一度传出停工的消息。如何将接手的烂尾楼改造好，是一个千古难题。
很多开发商接盘时发现，烂尾楼的整个建筑结构、功能设置、管线布局都与当前标准存在非常大的差别。如果重新改造，成本很高，如果仅仅维护一下，销售效果又不好。采访中，宋丁一针见血地表示，开发商一定要对烂尾楼进行一系列技术测算。
辜庆永也坦承，在接管大金牙之后，万科对项目做了非常大的改动。长达一年半的时间里，除了基本框架没有改变，楼盘的所有立面、外墙都做了改动。
饶是如此，依然有参观过样板房的知情人士私下告诉记者，户型实在不行。如果作为投资，可能会有一定价值。但如果是居家，说实在的，我肯定不会买。
对此，董极认为，后期改造还是必须根据楼盘位置、市场接受度，从产品本身出发去进行，一定要解决产品旧有的一些缺陷，比如层高、户型、质量等。
事实上，这些劣迹斑斑的烂尾楼，单单只注入开发商的力量，也是远远不够的。2004年9月，深圳市政府也曾为了解决烂尾盘，出台了《关于子悦台等52个问题楼盘处理意见的批复》，明确提出烂尾盘可以采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。
政府肯定要起到主导作用。宋丁给出了盘活烂尾楼的另外大招，如果位置恰好处于新城市规划之后的重点区位，同时有更新的需要，政府可以协调转给有信誉、有能力的开发商来改造。如果原开发商有能力化解纠纷、困难，也可以由其重新开发。
在今年7月份，深圳市住建局还表示，将通过收购商品房或烂尾房地产项目，军产房项目等进行改造后纳入保障房房源。这是一个挺好的方法，但成本可能很高，本来开发商就不太愿意做保障房，除非政府进行主导或者委托给企业。董极说。
宋丁补充道，保障房毕竟还是要住人，有些烂尾楼可以改造有些比较困难，一定要先做技术论证。如果原来烂尾楼的建筑结构已经适合居住，而且改造成本不是很高，这种尝试当然是可以的。
