解读深圳城市更新十三五规划 好资讯

导语：11月21日，深圳最新旧改方案确定，深圳城市更新十三五规划发布，规划明确了未来五年之内深圳旧改的总体目标和改造策略。解读深圳城市更新十三五规划，深圳未来五年拆迁趋势。

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深圳旧改规划高清卫星图

深圳城市更新十三五规划发布深圳最新旧改方案确定

深圳城市更新十三五专项规划于正式通知印发，规划不仅明确了未来五年之内深圳旧改的总体目标和改造策略，也明确了多种更新方式并存下的更新功能和分区指引、拆哪儿的优先级。既可以作为市场开发主体项目拓展的指导性文件，也可以成为公益优先原则下公众拆迁认知的参考。咚咚找房牛浩思-旧改先锋联合深圳城市更新领域几位专家作一下独家解读，欢迎补充拍砖。

壹

目标概述：调控思路下的城市更新和房地产供应

目标：规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。

重点应该落到产生房地产供应的这12.5平方公里的土地，当然这么大体量的土地不是全部用来建住宅产品，也包括拆除重建类的工改工和工改商住以及商业项目。结合《深圳住房建设规划（2016-2020）》的内容，全市计划供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，包括新供应用地0.36平方公里、城市更新用地4.3平方公里、征地返还用地1平方公里。计划实现新增住房有效供应65万套，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套(其中包括住房自有率和改善型需求提升，人口净流入和城市更新引致带来的新增购租房需求加大。

通过以上数据我们不难看出，城市更新是未来住宅市场供应的主力军。那为什么要讲调控思路？其实两份方向指引性的规划文件就告诉我们：城市更新需要稳步进行，有质量、有秩序更新，需要讲究供求平衡和可持续发展。所以必须限制规模，而不是一拥而上，想拆哪里就拆哪里。

贰

投资潜力点：轨道交通辐射下的重点更新区域

轨道交通，尤其是地铁，从建设消息发布、在建到建成通车，无论是单纯利好还是复合因素，对周边房价都有一定刺激作用，这一点在地铁4号线对龙华的影响尤为明显。放眼城市更新也是一样的，无论是开发主体的拓展团队，还是普通买房置业群体，轨道交通都是一个很好的参照。规划里提到了重点关注轨道建设项目：6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等轨道站点周边区域，深圳西站和平湖枢纽周边，关注旧改可以重点留意周边的项目。

重点更新区域：中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。

更新统筹片区：车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。

总体来讲，基本都是地铁已覆盖或正在建设的区域，这两个概念又互相包含也有一定区别，但目的的一致性就是确定改造的优先级和10个重点更新单元的筛选，加大城市副中心及组团中心的更新力度。这里重点提一下笋岗-清水河（重点更新区域）和梅林-彩田片区（更新统筹片区）

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