小柯
2016-12-01 07:58:50导语：今日《中国住房发展报告（2016-2017）》发布，中国楼市经历局部过热，未来将迎来短期调整，十大楼市风险最高城市深圳居首。
房地产调控政策陆续出台，房地产市场走向如何？今日，中国社科院财经战略研究所联合城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告（2016-2017）》指出，中国楼市经历局部过热，市场风险整体高于2010年，未来将迎来短期调整。报告同时评出35个大中城市整体风险最为突出的十个城市，依次为深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。
报告指出，与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。表现为热点城市房价上涨过速过猛，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛，总量上库存连续减少。数据显示，截至2016年9月，全国商品住房总库存比2015年底减少了1.51亿平方米。但空间错配持续加剧，一、二线城市库存小、销售快，三、四线城市库存大、销售慢。报告分析，在固有的制度漏洞下，楼市局部过热及其一系列问题的城市，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件；驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源；市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因；巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头；地王频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。
报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高风险。本轮楼市过热主要集中在一线城市与部分二线城市，无论是热点城市的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010年时期，值得各界高度警惕。
报告评估显示，35个大中城市中整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。纵向看，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。报告也指出，全国总体风险仍处于可控范围。
报告预测2017年中国楼市将迎来一个短期调整，总体将平稳回落，但具有不确定性。未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。
报告进一步分析，市场调整将继续呈现差异化。一、二线城市中先前房价上涨快的城市，房价增幅回落会更大，三、四线城市分化；房地产开发投资将放缓、增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅收窄，且城市间分化严重，三、四线城市去库存任务艰巨；2017年销售或将大幅下降，开工面积也将下降。
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日本房地产泡沫形成和破灭的借鉴意义
检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。
其对中国的启示在于：第一，发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多。第二，消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊。第三，中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。
