花火
2016-10-12 11:06:539月下半场楼市热度上升明显，随后进入国庆小长假期间，开发商推盘量明显较低，10月4日深八条出台令人始料未及，堪称史上最严调控政策，据深圳中原研究中心监测，新政前后样本楼盘的访客总量下降5成左右，同时二手日访客量变动不定，9月底受十一黄金周影响访客量下跌30个百分点，10月初各地纷纷出台政策，受全国市场整体政策调控影响，1号访客量又下跌20个百分点。10月4号深圳出台政策之后5、6号访客量减少34%,购房客密切注视政策的变动，访客量变动呈现增减的变化波动情况。
我们一直强调:在市场调整期，新房更具风向标作用，山语海作为新政后第一个开盘的新盘，虽然项目周边环境不甚理想，但位于南山蛇口，成交均价约为4.7-9.0万/㎡，比预期低1-1.3万左右，成为新政后首个降价的楼盘，对新政反应较迅速强烈，销售情况来看，成交主要集中在6w以下的低价区，6w以上的户型仍然不理想，说明客户对市场观望情绪的浓厚。
二手方面更明显，上周经理指数与报价指数双双跌破荣枯线，且跌幅相比3.25新政更剧烈，分别下跌25和10个百分点。本次政策调控力度更大，以致市场反应较快较剧烈，二手市场经理人与业主对后市的看空情绪也立刻加重。
【入市项目】假期影响，仅2盘入市
传统周期中的银十首周仅2个项目入市，推售总房源608套，明显低于预期，其中恒地悦山湖仅进行少量加推。作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79-238㎡2-5房，其中预售建面60多㎡二房对外出售均价约为5.8万，而且90多㎡的三房均价也仅在6.2万左右，比预期低1-1.3万，虽然山语海位于南山蛇口，但周围环境不太理想，由于价格较低此次出售的小户型销售率比较乐观，但是大户型的销售不及预期。
10月第1周推盘成交情况房源供给仅608套
开盘销售率整体5成明显低于前期
【一二手成交量价】备案量仍稳步回升后期成交艰难
根据深圳中原研究中心监测，上周(10.3-10.9)一手住宅成交789套，成交面积7.4万㎡，环比分别上升52.3%和48.5%，受刚需盘集中备案影响，上周新房成交均价为43400元/㎡。由于前期供应增加明显，10月首周备案成交量明显上升，突破700套，预计新房备案成交量短期内仍会回升，但是由于新政出台，长期来看新房实际成交将会明显降低。
上周仅监测到(10.8-10.9)的二手住宅成交数据，两天共成交570套，成交面积约为4.7万㎡，日均成交285套，高于9月日均257套，成交均价为48342元/㎡。10月首周二手住宅成交量依然维持着9月份以来的高位。同样在新政的影响下，二手市场也会明显降温，后期成交量将会逐步下降。
【后市预测】楼市收紧房价将进入调整期
传统周期的银十开局不利，10月4日迎来深圳史上最严调控政策深八条的出台。这次政策措施相当全面及有针对性，从供给侧、需求端全面进行把控。第一方面增加拍卖土地的保證金，以及高于政府预期的部分作为保障房的建设，有意在为高烧的地王现象降温。同时7090如果严格执行，对豪宅市场的影响也会很大。第二方面是提高限购力度，社保3改5，同时单身含离婚限购一套，打击前期离婚买房的投机行为，有效需求减少明显，后期成交量将会出现明显下降。第三方面是从认房不认贷收紧到认房又认贷，同时提高首付比例，明显提高购房门槛，抑制投资客入市，预计局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。最后就是限价政策，新项目预售申请，价格备案将严格控制，新政间接利好商务公寓，但是像这种不限购的房子，价格也受到限制，后期楼市提价变得可能性不大，房价将进入短期调整期。
虽然传统周期银十期间预测入市项目较多，但是新政的出台，会对一些项目的预售产生影响，客户的观望情绪会进一步增长。对于目前深圳房价处于高位，溢价空间收窄，短期投资风险大，特别是高杠杆客户，建议刚需和改善型客户密切关注市场动向。开发商应理性进入土地市场招拍挂，竞配规则下要重新审视拿地成本，调整入市心态。同时，从山语海的开盘情况来看，开发商严格执行新政政策，开盘均价较低，预计后期政府将会从严执行新政，投资客会受到严厉打击，开发商项目前期的客户定位要适当调整，并注意合理定价，同时持续提升产品的品牌影响力，实行产品差异化，增加竞争力，同时也应不断加大力度拓宽市场渠道。
二手方面由指数显示的预期来看，经理指数与报价指数本周均跌破跌破荣枯线，经理人对后市看空情绪加重且业主报价预期下调程度也较以往大。本次政策调控力度史上最大，短期内预计二手成交量会迅速下滑，而价格的下调可能不会立刻出现，但随着政策对市场的逐步影响，以及评估价上调，成交价格也会进一步下跌。
附：深圳新政之后报价下调10%以上的楼盘
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深圳二手房，深圳新房，深圳租房，深圳各小区房价;
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