小柯
2016-10-09 10:32:18导语：昨日，市房地产评估发展中心网站上贴出一则告示，称将于11月8日起对房产评估价格进行例行更新。房产评估价格很大程度决定置业者缴纳税费的多少。由于4月到9月房价上涨约23.5%。房产评估更新也可能增值约23.5%。
昨日，市房地产评估发展中心网站上贴出一则告示，称将于11月8日起对房产评估价格进行例行更新。这也是继4月1日后，评估价再次面临调整。深圳商报记者采访了解到，这次价格往上调整的可能性较大。
评估价是我市二手房交易中衡量税费的一个基本数据，它的涨跌很大程度上决定了置业者缴纳税费的多少。房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税，评估价调整，营业税影响比较大。
据美联物业分析，此次评估价更新属于例行调整，市评估中心会根据房地产市场情况对评估价格进行调整，理论上时间为半年一个调整周期，预计此次调整仍将保持上调，其幅度较4月1日调整将明显缩小。安居客、美联物业和赶集网的预测大概将在10%~20%之间。
如果评估价调整幅度达到20%，置业者将多缴纳多少税费？
以现有评估价300万元计算，如果交易期限未满两年的二套房，且是非普通住宅，需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%，共计9.6%，评估价上调20%，为360万元，应缴的税费为34.6万元，较之前的28.8万元，上涨了5.8万元；如果该房产交易期限已经超过五年，并且是惟一的首套普通住宅，影响的幅度最小，其征税仅有1%的契税，即便上调20%的评估标准，前后的税费分别为3万元和3.6万元，多缴纳6000元。
据悉，房产交易评估价格主要有3个用途：一是用作个人查询自身所拥有的房产评估价格；二是在进行房产抵押贷款时，银行等金融机构用作放款参考；三是二手房交易计税参考。二手房交易计税时，与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。比如，你买了一套二手房，实际成交价是500万元。但为了避税，买卖双方可能会在过户的时候把成交价报低。为了堵塞漏洞，各地政府会给每套房子一个评估价。比如一套评估价500万元的非普通住宅，如果评估价调整到600万元，仅契税就需要多缴纳1003%=3万元。如果涉及增值税，则影响会更大。
最近几年，深圳评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日、2016年4月1日及2016年11月8日。而此次及上次调整，相距前一次均仅间隔半年时间，这与深圳近一年多来房价增长较快有关。
从今年4月至9月的房价变化来看，9月为61600元/平方米，4月为49876元/平方米，涨幅为23.5％。
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评估价的调整在2013年、2014年幅度均较小，但从2015年以来，调整幅度明显加大，2015年为30%~50%，2016年首次调整幅度为50%~70%。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，调整幅度是关键，而且这次提前一个月释放，在政策出台的一个月时间里，相信有一些地方价格会有所回落。另外，今年325政策后，本身价格已经涨幅很小，4月份评估价已经调整过了，预计这次的调整幅度应该不会太大，那相对而言对于购房者的影响就不会那么严重。
