花火
2016-09-22 11:02:10深圳7、9号地铁线预计将在10月底开通，距今还有近两个月的时间，不过周边房价已经上涨，但相比于新房市场整体近6成，二手房市场近3成的涨幅而言，地铁带来的房价上涨还比较理性。据中原研究中心监测，目前，7号线沿线房价总涨幅为21.5%，9号线沿线房价总涨幅为30.1%。根据11号线的发展轨迹来看，7、9号线周边地铁盘预计未来一段时间价格涨幅将会再升10%-20%。
买西不买中(11号线中西涨幅差达28%)
据深圳中原地产研究中心监测，11号线各站点的地铁盘截至目前的同比均涨幅为32%，其中福田区、南山区、宝安区均涨幅分别达到17.9%、21.7%、以及38.3%，西部宝安与中部福田房价涨幅差达28%。
买西不买中，价格更容易在西边的宝安区涨起来，不仅因为宝安区规划中有多条地铁线经过，交通利好因素导致楼价上涨，而且考虑西部发展的价值因素，沙井福永大空港概念以及规划在空港新城拔地而起的深圳新会展中心，都是宝安楼盘增值的的价值因素。
7、9号线开通投资亮点转向罗湖旧改
7、9号线目前已进入空载试运行的阶段，建成后将横穿福田、南山、罗湖三大区，两条线路将几乎覆盖大型住宅金融商贸区域，并且9号线文锦站未来更容易接洽到东部大小梅沙等片区，同时也覆盖了大小梅沙等原来只有公交网络遍及的区域。7、9号线目前的楼盘均价以及同比涨幅情况如下：
7号线和9号线同时经过南山、福田、罗湖三区，且都自南山到罗湖涨幅逐渐扩大。南山近1年规划发展加快，房价也节节攀升，且南山中高端项目较多，成交总价过大，不适宜在目前市场环境下入手投资。福田区经济发展趋于饱和，房价高企且增值空间不大。
而罗湖老城区旧改项目近几年越来越多，旧改楼盘重新规划也越来越注重生活宜居度的提升，7、9号线同时覆盖带来的增值空间将会吸引更多的投资客和自住户，未来的发展前景将拭目以待。
总结一下：无论是已经开通的11号线还是即将开通的7、9号线，值得投资的地铁盘都位于深圳核心的外围区域。那么投资这些区域能有多大的增值空间呢?
7、9号线开通增值空间将达10%-20%
以下是即将开通的7、9号线和已经开通的11号线涨幅的分布情况：
7、9、11三条地铁覆盖区域均途经南山和福田，但各区站点的涨幅差异却很明显。
7号线有超过50%的站点楼盘价格涨幅仅有10%-20%，未来价格补涨的空间较大，且途经深圳超大型社区桃源村站，目前桃源村站楼盘涨幅已经达到25.4%。9号线有一半以上的站点其附近楼盘价格涨幅在20%-40%，比如福田区的上梅林、下梅林以及梅景站。
已开通的11号线超6成站点均涨幅在30%-40%，其中涨幅在40%以上的站点占比已超4成。
根据11号线的发展轨迹来看，7、9号线周边地铁盘预计未来一段时间价格涨幅将会再升10%-20%。而上文提到的罗湖区的站点价格涨幅预计将会达到30%。
买单不买双(11号线首次开通的站点涨幅优势达12%)
首次开通的地铁的站点较已经开通过地铁的站点，其附近楼盘涨幅较大，且涨幅位于平均涨幅以下但未来价值点不断增加的地铁盘投资潜力更是不容小觑~
先以11号地铁线为例来说明：
11号地铁线共经过18个站点，其中有10个站点是首次开通。首次开通地铁的站点，附近楼盘平均涨幅(后文统一为单线涨幅)为37%，已经开通过地铁线的站点附近楼盘平均涨幅(后文均统一为多线涨幅)为26%，首次开通的站点其地铁盘的涨幅优势(后文统一为涨幅优势)为11%。(涨幅优势=单线涨幅-多线涨幅)也就是说，投资首次开通站点附近的楼盘较其他站点多11%的增值空间。
7、9号线单线站点补涨空间较大，投资需综合价值点
通过7号和9号地铁线上单线、多线涨幅以及涨幅优势与11号线的对比，发现7、9号线单线涨幅均高于多线涨幅，但相比于11号线，7、9号线未来单线涨幅优势仅有2%至3%的水平，未来具有更多区位优势的单线站点楼盘的补涨效应会逐步凸显，投资7、9号线首次开通的站点楼盘比较划算。但另一方面，首次开通的站点附近各种配套可能不够成熟，经济发展相对较为落后，投资时更要考虑区域的发展规划以及未来的价值点。
数据来源：深圳中原研究中心
啥?不知道单线涨幅优势是怎么一回事?
简单说，只开通一条地铁线的站点交通利好带来边际效应更大一点。多条地铁线叠加开通带来的边际效用会越来越小，且多条地铁线同时开通的地区往往是深圳发展比较成熟的区域，涨幅有限。而单条地铁线经过的区域往往处于发展中，刚需较为集中且价格起点较低，一旦交通便捷起来房价自然涨的更快。
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