晶晶
2016-12-15 17:22:56一、货币贬值影响下提前还房贷不一定划算
许多家庭为了尽早还清巨额负债，平时省吃俭用、节衣缩食，只要积攒了一笔小钱就到银行申请提前还贷款。但这种做法不一定划算，原因很简单，因为货币一直在贬值，你的收入也一直在涨，而真正有压力的供房期只有10年甚至更短。
举两个例子：
案例一：工薪阶层小李一家2015年的时候在上海买了一套总价150万的小两居。当时夫妻两人没多少积蓄，仅付了首付款，其他115万都贷了款，每个月还贷的金额占到了夫妻两收入的一半还多。为了还贷夫妻二人在最初的时候倍感压力。但这样的日子没过几年，小李和妻子因为升职加薪，月工资翻了几番，每月6000元的贷款根本不影响日常生活还有了小积蓄。看着房价继续升值，夫妻俩用积蓄又买了一套房子。
案例二：钟先生一家和小李一家的情况差不多，都是普通工薪阶层。钟先生夫妻二人因为感觉房贷倍感压力，每一年只要稍微攒了点积蓄就去申请提前还贷款，到2016年时，房贷已经还得差不多，但夫妻二人资产并没有积攒多少。
这两个案例告诉我们按揭买房确实给购房者带来了压力和困扰，但10年之后，这点钱已经不算什么了，20年之后更是如此。
小编算了一笔账，在货币超发成为常态的情况下，假设人民币平均每年贬值10%，那么100元人民币的购买力10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。
换言之，如果你买了一套房，假设月还贷1万元，如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。这仅仅是因为货币贬值带来的影响。
另外这几十年还贷过程中，你的工资会涨，而且如果你恰好在一二线城市买的房，那么房价的涨幅会远远超过货币贬值的速度。到那时你还会想着提前还贷吗？这时用来提前还房贷的钱用作投资或许会划算，还房贷等于泼出去的水，而投资等于钱生钱。
二、有合适的理财项目提前还贷不划算
要想在房贷上省钱，真不是件容易事儿。市民林小姐昨日对小编表示。据悉，自去年以来，由于有些银行房贷业务有所收紧，首套房贷利率优惠也大幅缩水。不过由于目前市场上各类理财产品收益率不断攀升，也使得一些房贷一族提前还贷热情不高。
有额外的钱不如投资理财，林小姐告诉小编，她把本想提前还房贷的钱认养了一些牧芽互联网牧场的小猪，收益还不错。认养35天的保育猪收益达到年化8%左右，60天的后备二元母猪年化达到11%左右，而135天的怀孕母猪收益则高达13%左右！2013年林小姐买房商业贷款16.5万元，现在已还款3年半左右，当时的还款利率是4.0-4.5左右，现有5万元左右可作提前还款，但现在投资认养牧芽后备二元母猪，5万元年化收益为5800左右，林小姐觉得还是投资好。
理财专家建议，从目前各类产品的利率差异来看，将手中闲钱投向牧芽互联网牧场这样的稳健的理财产品，可能更好于提前归还所欠的银行贷款。
理财师王彬认为，有闲置资金的房奴，要进行科学理财，通过合理的理财渠道，将闲置资金较大程度利用起来，获得可观收益，实现资产增值。
三、专家：公积金贷款买房族别急还
理财专家表示，从目前各类产品的利率差异来看，公积金贷款买房，或者房贷享受利率优惠的朋友最不用着急。以房贷为例，按照最新的房贷利率统计，公积金贷款年利率5年期为4%、5年期以上为4.5%。如果是在2013年前后买房，享受商业贷款7折的利率优惠，实际利率成本5年期约为4.03%、5年期以上为4.16%。
而目前很多稳健理财产品的收益率都超过了5%，足以覆盖公积金和7折商贷的利息成本。目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。
四、建议：理财产品替代提前还款
理财专家介绍，目前市场上适合作为提前还款替代的理财产品很多。数据统计，目前互联网金融理财平台中，不少平台年化收益率仍然高于5%。
理财专家称，投资者可以每天看到理财产品收益率情况。只要该理财产品的收益率高于自己的银行房贷利率，就可以考虑将资金继续留在理财产品中赚取收益。
很多上年纪的人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱。但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，是对资金的极大浪费。有时候一次性付清房款，收益并不是最高的。
理财专家建议，提前还贷对购房者来说并不一定划算。如果你是等额本息还款者，越到后期所剩的本金越少，所产生的利息也越少，当还款期接近一半时，购房者已还了一半多的利息，提前还贷的意义并不大。除此之外，拥有7折、8折优惠利率贷款的市民，也大可不必提前还贷，因为中长期理财产品的收益基本能赶超房贷利率。
关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。
附：各大银行买房提前还款细则
中国银行
1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；
4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。
农业银行
1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。
建设银行
1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；
4、住房贷款三年以上的无罚息。
招商银行
1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；
2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。
交通银行
1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。
邮政银行
1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；
2、新一代业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。
浦发银行
满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；
不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。
六、怎样提前还贷更划算？
1、组合贷款
先还商贷更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。
2、纯商贷
还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。
3、纯商贷
指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。
